编者按：

2023年1-6月，上海5个批次34512套房源入市，518.8亿土地金进账，30+楼盘迎来交付，各维度表现如何？数字成绩单见证真章。

(资料图片)

楼市上半场落幕之际，凤凰网房产上海站年中特别策划【2023楼市半场】正式启动。凰家探盘（在售）、工地25小时（在建）、天天交付（建成），全生命周期观察2023上海楼市半年度成绩单，敬请持续关注。

短短几个月，楼市境遇已不可同日而语。

4个月前，二手房成交单价破9万/㎡的上海蟠龙天地，如今相同户型挂牌价直降近200万，最终传700万左右成交。

（上海蟠龙天地二手房成交记录）

（上海蟠龙天地近日网传挂牌价和成交价）

一时间，市场上唱衰大虹桥的言论不绝于耳，而一向与大虹桥对标的唐镇板块，也成了关注的焦点：唐镇会成为下一个大虹桥吗？唐镇的房子还值得买吗？带着这些疑问，凤凰网房产近日走访浦东新区唐镇板块，看一看这里的市场境况到底如何。

唐镇新房极度内卷

楼市概念内的唐镇板块，是以地铁2号线唐镇站为核心，以及辐射区创新中路站周边的楼盘和商业所组成的一个大片区。

当前唐镇大板块内在售/待售新盘共5个：安高申宸院、华发半岛华庭、浦发唐城二期、融创未来金融城、浦发虹湾。

5大楼盘，千余套房源同时入市，即使外界有着“唐镇新房不愁卖”的印象，但唐镇楼市依然极度内卷。

这个“内卷”体现在几个方面：

一是对客户的热情。

唐镇被称为上海“卷王”板块并非浪得虚名。在徐汇某盘、闵行某盘跟客户玩起躲猫猫之时，唐镇各大楼盘对客户的态度明显友好许多。

小凤凰浦东看房之行，除了张江中建御华园比较高冷（预约制，非预约客户不接待）之外，唐镇几盘都非常热情地介绍了项目信息，并且没有遇到验资才能看房的情况。

在华发半岛华庭，销售会对低分客户表示，“可以尝试一下捡漏一二楼”。依靠销售团队的“鸡血”，最终华发半岛华庭南区79.44分，刷新板块积分天花板。

二是对竞争对手的diss。

小凤凰看房过程中，听到过华发半岛华庭销售明说安高申宸院容积率高、交房晚，浦发唐城直言融创未来金融城的买家是“勇士”，甚至同是浦发兄弟，浦发虹湾案场销售暗示浦发唐城的“墓地”是大问题……

当然，这类销售手段在其他板块也同样存在。得益于置业顾问的“直言不讳”，买家可以更全面地了解各个楼盘的优缺点，从而做出最准确的判断。

唐镇5大楼盘终极PK

由各大楼盘销售人员的“透露”所知，唐镇每个楼盘各有优缺点，小凤凰仅从实地踩盘感受分析一下唐镇5个楼盘的优劣势。

安高申宸院：品质高、进度慢

唐镇目前几个在售/待售楼盘中，只有安高申宸院外立面是用了铝板和石材的，也是距离唐镇地铁站最近的，预计积分可以向华发半岛华庭看齐。

原计划6月入市的安高申宸院目前已推迟到7月，据置业顾问透露，项目当前盖了3-4层（5月底它已经露出地面了）并表示“国企嘛不着急”。

华发半岛华庭：分数高、所剩房源少

华发半岛华庭距离唐镇地铁站步行10分钟左右，项目被一条河分成南北两个地块，昨日（6月27日）南区开盘“日光”。

已经开过两次的华发半岛华庭，只剩160套左右的房源，预计9月份入市，只能说是高分选手的天下了。

浦发唐城二期：距离主盘远、墓地500+米

浦发唐镇一期开盘时，均价70620元/㎡，341套房源1077组认购，630组入围，入围分76.77分。

但是此次预计六批次入市的二期，严格意义上来说并不属于浦发唐城整个大盘范围内，它距离创新中路站超1公里，还有个致命的硬伤是跟永安公墓直线距离只有500多米。

小凤凰实地踩盘发现，浦发唐城二期部分楼栋可以看到永安公墓，不多二者之间还隔了一块待拍的住宅用地，公墓也比较安静、植被覆盖率很高，并无任何异味。

融创未来金融城：风险大、品质下降

据了解，融创未来金融城前期外立面是有铝板的，不过新一期是以真石漆为主。昨日融创未来金融城公示了新一期的认购名单，08B-01地块314套房源272组认购，认购率86.7%。

这一数据表明市场上仍有买家对融创保持信任，也希望融创能不付所托，顺利交付。

浦发虹湾：规划好、无地铁、学校一般

严格意义来说，浦发虹湾并不算唐镇板块之下，而是属于王港片区。虽然项目一期开盘时触发了积分，但之后两次开盘销量一路走低。

据置业顾问透露，目前项目高层（去年12月开盘）还剩几十套房源可售，中间7-9层也有房可选，刚刚开过盘的叠墅也有房可售。

（浦发虹湾沙盘/凤凰网房产上海站实拍）

浦发虹湾距离2号线创新中路站约3公里，片区内只有王港小学和王港中学，新规划的学校据说也就是这两所学校改建，因此学区期待不高。项目未来规划还有三四五期，以及学校、商业、医院等等。

对于唐镇新房来说，真正的顶级热门如盘安高申宸院、华发半岛华庭并非买家市场，所幸入市时间并没有撞车，因此建议买家应摇尽摇；而浦发唐城二期、融创未来金融城和浦发虹湾又有非常鲜明的BUG，主要看购房者对哪个因素更为在意。

唐镇的未来钱景

与大虹桥不同的是，背靠张江的唐镇板块本身有广大的自住需求，张江码农数量庞大、购买力也比较强劲。

目前唐镇地铁站附近的商业已比较成熟，人气颇旺，自成一片天地，算是上海外环外一个热门居住区。

但不可否认的是，唐镇二手房价格与大虹桥有相似之处。

对比新房的7万单价，唐镇板块二手房天花板绿城玉兰花园挂牌价多在10万/㎡以上，4月份有房源成交价甚至破13万/㎡，唐镇整体二手房均价约9万左右。

最新的方案公示，未来唐镇整个单元内还有20块住宅用地，除了C-04G-03、C-04H-04将以租赁房为主，其余18个地块或均将主打商品房供应，预计有7000+套新房供应。

这对自住客户来说自然是个好消息，以唐镇的需求量来说，即使7000套房源，也能消化完毕。

如果是投资客户，恐怕要考虑5年限售、未来二手房碾压式扎堆入市问题，这样折算下来的整体收益率，恐怕要打上一个问号。如今的大虹桥，就是一个鲜活的例子。