编者按:
2023年1-6月,上海5个批次34512套房源入市,518.8亿土地金进账,30+楼盘迎来交付,各维度表现如何?数字成绩单见证真章。
(资料图片)
楼市上半场落幕之际,凤凰网房产上海站年中特别策划【2023楼市半场】正式启动。凰家探盘(在售)、工地25小时(在建)、天天交付(建成),全生命周期观察2023上海楼市半年度成绩单,敬请持续关注。
短短几个月,楼市境遇已不可同日而语。
4个月前,二手房成交单价破9万/㎡的上海蟠龙天地,如今相同户型挂牌价直降近200万,最终传700万左右成交。
(上海蟠龙天地二手房成交记录)
(上海蟠龙天地近日网传挂牌价和成交价)
一时间,市场上唱衰大虹桥的言论不绝于耳,而一向与大虹桥对标的唐镇板块,也成了关注的焦点:唐镇会成为下一个大虹桥吗?唐镇的房子还值得买吗?带着这些疑问,凤凰网房产近日走访浦东新区唐镇板块,看一看这里的市场境况到底如何。
唐镇新房极度内卷
楼市概念内的唐镇板块,是以地铁2号线唐镇站为核心,以及辐射区创新中路站周边的楼盘和商业所组成的一个大片区。
当前唐镇大板块内在售/待售新盘共5个:安高申宸院、华发半岛华庭、浦发唐城二期、融创未来金融城、浦发虹湾。
5大楼盘,千余套房源同时入市,即使外界有着“唐镇新房不愁卖”的印象,但唐镇楼市依然极度内卷。
这个“内卷”体现在几个方面:
一是对客户的热情。
唐镇被称为上海“卷王”板块并非浪得虚名。在徐汇某盘、闵行某盘跟客户玩起躲猫猫之时,唐镇各大楼盘对客户的态度明显友好许多。
小凤凰浦东看房之行,除了张江中建御华园比较高冷(预约制,非预约客户不接待)之外,唐镇几盘都非常热情地介绍了项目信息,并且没有遇到验资才能看房的情况。
在华发半岛华庭,销售会对低分客户表示,“可以尝试一下捡漏一二楼”。依靠销售团队的“鸡血”,最终华发半岛华庭南区79.44分,刷新板块积分天花板。
二是对竞争对手的diss。
小凤凰看房过程中,听到过华发半岛华庭销售明说安高申宸院容积率高、交房晚,浦发唐城直言融创未来金融城的买家是“勇士”,甚至同是浦发兄弟,浦发虹湾案场销售暗示浦发唐城的“墓地”是大问题……
当然,这类销售手段在其他板块也同样存在。得益于置业顾问的“直言不讳”,买家可以更全面地了解各个楼盘的优缺点,从而做出最准确的判断。
唐镇5大楼盘终极PK
由各大楼盘销售人员的“透露”所知,唐镇每个楼盘各有优缺点,小凤凰仅从实地踩盘感受分析一下唐镇5个楼盘的优劣势。
安高申宸院:品质高、进度慢
唐镇目前几个在售/待售楼盘中,只有安高申宸院外立面是用了铝板和石材的,也是距离唐镇地铁站最近的,预计积分可以向华发半岛华庭看齐。
原计划6月入市的安高申宸院目前已推迟到7月,据置业顾问透露,项目当前盖了3-4层(5月底它已经露出地面了)并表示“国企嘛不着急”。
华发半岛华庭:分数高、所剩房源少
华发半岛华庭距离唐镇地铁站步行10分钟左右,项目被一条河分成南北两个地块,昨日(6月27日)南区开盘“日光”。
已经开过两次的华发半岛华庭,只剩160套左右的房源,预计9月份入市,只能说是高分选手的天下了。
浦发唐城二期:距离主盘远、墓地500+米
浦发唐镇一期开盘时,均价70620元/㎡,341套房源1077组认购,630组入围,入围分76.77分。
但是此次预计六批次入市的二期,严格意义上来说并不属于浦发唐城整个大盘范围内,它距离创新中路站超1公里,还有个致命的硬伤是跟永安公墓直线距离只有500多米。
小凤凰实地踩盘发现,浦发唐城二期部分楼栋可以看到永安公墓,不多二者之间还隔了一块待拍的住宅用地,公墓也比较安静、植被覆盖率很高,并无任何异味。
融创未来金融城:风险大、品质下降
据了解,融创未来金融城前期外立面是有铝板的,不过新一期是以真石漆为主。昨日融创未来金融城公示了新一期的认购名单,08B-01地块314套房源272组认购,认购率86.7%。
这一数据表明市场上仍有买家对融创保持信任,也希望融创能不付所托,顺利交付。
浦发虹湾:规划好、无地铁、学校一般
严格意义来说,浦发虹湾并不算唐镇板块之下,而是属于王港片区。虽然项目一期开盘时触发了积分,但之后两次开盘销量一路走低。
据置业顾问透露,目前项目高层(去年12月开盘)还剩几十套房源可售,中间7-9层也有房可选,刚刚开过盘的叠墅也有房可售。
(浦发虹湾沙盘/凤凰网房产上海站实拍)
浦发虹湾距离2号线创新中路站约3公里,片区内只有王港小学和王港中学,新规划的学校据说也就是这两所学校改建,因此学区期待不高。项目未来规划还有三四五期,以及学校、商业、医院等等。
对于唐镇新房来说,真正的顶级热门如盘安高申宸院、华发半岛华庭并非买家市场,所幸入市时间并没有撞车,因此建议买家应摇尽摇;而浦发唐城二期、融创未来金融城和浦发虹湾又有非常鲜明的BUG,主要看购房者对哪个因素更为在意。
唐镇的未来钱景
与大虹桥不同的是,背靠张江的唐镇板块本身有广大的自住需求,张江码农数量庞大、购买力也比较强劲。
目前唐镇地铁站附近的商业已比较成熟,人气颇旺,自成一片天地,算是上海外环外一个热门居住区。
但不可否认的是,唐镇二手房价格与大虹桥有相似之处。
对比新房的7万单价,唐镇板块二手房天花板绿城玉兰花园挂牌价多在10万/㎡以上,4月份有房源成交价甚至破13万/㎡,唐镇整体二手房均价约9万左右。
最新的方案公示,未来唐镇整个单元内还有20块住宅用地,除了C-04G-03、C-04H-04将以租赁房为主,其余18个地块或均将主打商品房供应,预计有7000+套新房供应。
这对自住客户来说自然是个好消息,以唐镇的需求量来说,即使7000套房源,也能消化完毕。
如果是投资客户,恐怕要考虑5年限售、未来二手房碾压式扎堆入市问题,这样折算下来的整体收益率,恐怕要打上一个问号。如今的大虹桥,就是一个鲜活的例子。
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